Mietspiegel 2023: Stadtspitze fordert Reformen auf Bundesebene

Symbolbild

Oberbürgermeister Dieter Reiter und Sozialreferentin Dorothee Schiwy haben heute den Mietspiegel für München 2023 vorgestellt. Auf die ursprünglich geplante Neuerstellung des Mietspiegels für München 2021 hatte der Stadtrat verzichtet, da die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Befragungsergebnis nicht sicher eingeschätzt werden konnten. Daher wurde damals der Mietspiegel für München 2019 auf Grundlage des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex für Deutschland fortgeschrieben. Beim Mietspiegel für München 2023 handelt es sich wieder um eine Neuerstellung.

Nach dem Mietspiegel für München 2023 liegt die durchschnittliche ortsübliche Nettomiete aktuell bei 14,58 Euro pro Quadratmeter. (2021: 12,05 Euro; 2019: 11,69 Euro). Damit beträgt die Steigerung der durchschnittlichen Miete 21 Prozent im Vergleich zum Mietspiegel 2021 und 24,7 Prozent im Vergleich zum Mietspiegel 2019.

Der Quadratmeterpreis für Bestandsmieten liegt beim Mietspiegel 2023 durchschnittlich bei 13,72 Euro (2021: 11,31 Euro; 2019: 10,97 Euro), der von Neuvermietungen bei 16,07 Euro (2021: 13,90 Euro; 2019: 13,48 Euro). Oberbürgermeister Dieter Reiter: „Ich weise seit Jahren darauf hin, dass die Mieten – wegen unzureichender bundespolitischer Regelungen – ansteigen und warne davor, dass sie immer weiter steigen werden. Das Ergebnis des diesjährigen Mietspiegels gibt mit leider recht. Wir versuchen als Stadt München alle Spielräume, die uns zur Verfügung stehen, zu nutzen: wir haben das bundesweit größte kommunale Wohnungsbauprogramm, wir haben eine kommunale Mietpreisbremse für die Wohnungen der städtischen Wohnungsunternehmen. Wir tun in München wirklich, was wir können. Aber ohne Rückhalt und Reformen auf Bundesebene geht es nicht.“

Erst im Herbst 2022 hatte sich Oberbürgermeister Dieter Reiter dafür eingesetzt, dass die Mietspiegel – wegen der massiven Energiekostensteigerungen und der Inflation – eingefroren werden.

„Viele Münchner Mieter*innen können die finanziellen Belastungen schon jetzt kaum noch bezahlen. Ich habe mich deshalb mit einem Brief an das Bundesinnenministerium gewandt und gefordert, für Ballungsgebiete wie München eine gesetzliche Möglichkeit zu schaffen, die Geltungsdauer von bestehenden Mietspiegeln um bis zu drei Jahre zu verlängern. Leider hatte ich damit keinen Erfolg. Außerdem brauchen wir endlich eine echte Reform des Mietspiegels, sodass alle Wohnungen, auch öffentlich geförderte und alle Bestandswohnungen, in die Erhebung mit einfließen können. Und eine Begrenzung der Bodenpreisentwicklung z.B. durch eine Bodenpreisbremse. Auch das mahne ich schon seit Jahren an.“

Ein erster Schritt in die richtige Richtung war die zum 1.1.2020 geänderte gesetzliche Vorgabe aus § 558 Abs. 2 BGB, nach der die ortsübliche Miete aus den in den jeweils letzten sechs (zuvor: vier) Jahren neu vereinbarten oder veränderten Mieten gebildet wird.
Um ein realistisches Abbild der ortsüblichen Vergleichsmiete darzustellen, wäre aus Sicht der Landeshauptstadt München allerdings eine vollständige Streichung dieses beschränkten Betrachtungszeitraumes erforderlich. Zudem sollten auch geförderte Wohnungen in den Mietspiegel mit aufgenommen werden.

Sozialreferentin Dorothee Schiwy: „Erfreulicherweise hat der Gesetzgeber mit der Reform zum 1.1.2019 die Modernisierungsumlage von bisher 11 Prozent auf 8 Prozent gesenkt. Es fehlt aber eine zeitliche Begrenzung der Modernisierungsumlage. Ein Vermieter sollte diese nur verlangen dürfen, bis sich die Kosten der Modernisierung amortisiert haben. Außerdem soll- ten Mieten aus unserer Sicht auf maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens der Bewohner nach einer Modernisierungsmaßnahme festgelegt werden.“

Der Mietspiegel ist eine Orientierung für Vermieter und Mieter über die durchschnittliche Miethöhe in der Landeshauptstadt. Mit Hilfe des Mietspiegels können Vermieter*innen Mieterhöhungen begründen bzw. Mieter*innen Mieterhöhungsverlangen überprüfen. Der Mietspiegel gilt für die rund 500.000 frei finanzierten Wohnungen in München.
Die Daten für den Mietspiegel 2023 wurden nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen von der Kantar GmbH, München in Zusammenarbeit mit dem Lehrstuhl für Statistik der Ludwig-Maximilians-Universität (Professor Dr. Göran Kauermann) erhoben und ausgewertet. Die Datensammlung basiert auf repräsentativen Umfragen unter Münchner Haushalten im letzten Jahr. Berücksichtigt wurden entsprechend den gesetzlichen Vorgaben Mieten, die im Zeitraum Februar 2016 bis Januar 2022 neu vereinbart oder geändert worden sind.

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bezieht sich im derzeit gültigen Mietspiegel immer auf einen konkreten Einzelfall. Hierzu werden in einem mehrstufigen Verfahren zahlreiche Faktoren wie beispielsweise Wohnlage, Baujahr oder Ausstattungsmerkmale einer Wohnung herangezogen. Daher kommt es häufig zu einer Abweichung vom oben genannten Durchschnittsquadratmeterpreis.