Milieuschutz: Gericht bestätigt Vorkaufsrechtspraxis der Stadt München

Symbolbild

Das Verwaltungsgericht München hat die städtische Praxis bestätigt, mit der die Stadt München die Erhaltungssatzungsgebiete vor einer fortschreitenden Gentrifizierung, also der Verdrängung von funktionierenden Bevölkerungsstrukturen schützt.

In Erhaltungssatzungsgebieten steht der Stadt beim Verkauf von Grundstücken regelmäßig ein Vorkaufsrecht zu. Der Käufer kann das Vorkaufsrecht abwenden, aber nur, wenn er sich verpflichtet, das Anwesen entsprechend den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung zu nutzen.

Erstmals hat nun ein klageabweisendes Urteil des Verwaltungsgerichts vom 22. Dezember die städtische Praxis bestätigt.

In der mündlichen Verhandlung am 7. Dezember hat das Verwaltungsgericht Folgendes klargestellt: Danach könne ein Käufer das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten grundsätzlich nur abwenden, wenn er sich zu Belegungsbindungen bei der Mieterauswahl und Mietpreisbindungen verpflichtet. Dies seien die Mittel, die in hervorragender Weise geeignet seien, den Milieuschutz zu gewährleisten. Eine Abwendungserklärung, die diese beiden Punkte nicht abdeckt, sei nicht geeignet und müsste folglich von der Stadt auch nicht akzeptiert werden.

Weitere wegweisende Einschätzungen des Gerichts:

  • Die Abwendungserklärung sei als vorbeugender Schutz der Erhaltungssatzung-Ziele möglich und zulässig. Es müsse also nicht erst eine negative Entwicklung nachgewiesen werden, der entgegengewirkt werden soll.
  • Bei Neuvermietungen sei auch eine niedrigere Eingangsmiete als die vorhergehende Miete geeignet, um die Verdrängung der angestammten Bevölkerung (bezogen auf das gesamte Erhaltungssatzungsgebiet) zu verhindern. Somit könnten auch einzelne Gebäude, die bereits jetzt von „Besser-Verdienern“ bewohnt werden, unter den Schutz fallen, solange das gesamte Gebiet noch schutzwürdig ist.

Oberbürgermeister Dieter Reiter: „Diese Entscheidung des Gerichtes ist ein wegweisender Erfolg für die rechtliche Standfestigkeit unserer städtischen Vorkaufsrechtspraxis. Das Vorkaufsrecht kann somit einen wertvollen Beitrag leisten, die 28 Erhaltungsgebiete Münchens und ihre Mieterinnen und Mieter zu schützen. Und die Gentrifizierung in diesen gefährdeten Stadtvierteln kann damit zumindest gebremst werden.“

Kommunalreferentin Kristina Frank: „Das Ziel, die Gentrifizierung zu bremsen und den Schutz der Münchner Mischung in der Bevölkerungsstruktur durchzusetzen, unterstütze ich uneingeschränkt. Die Aussagen des Gerichts sind eine Bestätigung der Vorkaufsrechtspraxis, die ich seit meinem Amtsantritt als Kommunalreferentin entsprechend den Grundsatzbeschlüssen des Stadtrats konsequent vorgeschlagen und vollzogen habe. Dies bedeutet aber kein Ende der politischen und rechtlichen Diskussion. Die Kläger werden Rechtsmittel einlegen und die Rechtslage vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof klären lassen.“

Sozialreferentin Dorothee Schiwy: „Ich begrüße die Entscheidung des Verwaltungsgerichts München sehr. Mit Blick auf die verdrängungsgefährdete Bewohnerschaft in Erhaltungssatzungsgebieten war es mir schon immer ein großes Anliegen, dass Mieten auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben müssen. Dies hat das Verwaltungsgericht München erfreulicherweise bestätigt. Mit dem gedeckelten Mietpreis stellen wir sicher, dass die Relation zwischen der Einkommenssituation der Mieter*innen und dem an das München Modell Miete angelehnten Höchstmietbetrag gut austariert ist.“

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