Vor der Mietendemo: OB Reiter dringt auf besseren Mieterschutz

Unter dem Motto „Uns glangt’s“ wollen Verbände mit einer großen Mietendemo am Samstag, 7. Februar, auf die prekäre Lage auf dem Mietmarkt in München aufmerksam machen. Um 14 Uhr geht es am Odeonsplatz los, von dort ist von 15 Uhr an ein Demonstrationszug durch die Maxvorstadt mit Abschlusskundgebung geplant. Oberbürgermeister Dieter Reiter bezieht vor der Demonstration mit folgendem Statement zur Mietensituation in München Stellung:
„Mir glangts a! Und ich weiß: Mir glangts nicht allein – mit mir glangts tausenden Münchnerinnen und Münchnern. Den Familien, die Angst haben, ihre Wohnung zu verlieren. Den Studierenden, die für ein möbliertes Zimmer Mondpreise zahlen sollen. Den Rentnerinnen und Rentnern und allen denjenigen mit mittleren Einkommen, für die Wohnen längst zur Existenzfrage geworden ist.

Die Forderungen nach niedrigeren Mieten ist in München allgegenwärtig. Und sie sind berechtigt. Aber während die Wut wächst, ist politisch auf Bundesebene viel zu wenig passiert. Und ich sage klar: Das kann man den Städten nicht vorwerfen. München tut, was rechtlich möglich ist – und oft mehr.

Wir verkaufen keine einzige städtische Wohnung. Jeder zehnte Münchner lebt in einer Wohnung der Stadt. Für die rund 70.000 städtischen Wohnungen gilt seit 2019 ein Mietenstopp – aktuell bis Ende 2026. Rund 170.000 Menschen zahlen dort Mieten von im Schnitt 6,45 Euro pro Quadratmeter im geförderten und 7,92 Euro im freifinanzierten Bestand. Andere Städte haben ihre Wohnungsbaugesellschaften privatisiert – München hat sie gehalten und ausgebaut. Wir investieren als Stadt Milliarden in den Bau von Wohnungen, wir sichern bezahlbaren Wohnungsbau über die Sozialgerechte Bodennutzung, wir kaufen gezielt Bestandsgebäude an, um die Mieterinnen und Mieter vor Vertreibung zu schützen, wir vergeben Grundstücke an Genossenschaften und fördern sie finanziell.
In ganz München gilt eine Zweckentfremdungssatzung. Wir gehen konsequent gegen Leerstand und illegale Ferienvermietung vor. Allein 2025 konnten so 507 Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt und Bußgelder in Höhe von 705.000 Euro verhängt werden. Das ist kein Symbol – das ist tägliche Arbeit für bezahlbares Wohnen. In 36 Erhaltungssatzungsgebieten schützen wir rund 204.000 Wohnungen und etwa 339.000 Menschen vor Verdrängung. Wir verbieten Luxussanierungen, verschärfen den Schutz vor Abriss und verhindern die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, wo immer es rechtlich möglich ist. Aber auch hier stoßen wir an Grenzen – weil uns zentrale Instrumente genommen wurden. Das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten wurde massiv eingeschränkt. Seitdem können wir oft nur noch zusehen, wo wir früher handeln konnten.
Mit kommunalen Mitteln allein lässt sich diese Mietpreisspirale nicht stoppen. Mietrecht ist Bundesrecht. Und dort wird seit Jahren gezögert, vertagt und blockiert. Die Kappungsgrenze liegt weiter bei 15 Prozent in drei Jahren. Die Mietpreisbremse ist voller Ausnahmen – und genau diese Ausnahmen treiben die Mieten immer weiter nach oben.
Besonders drastisch zeigt sich das bei möblierten Wohnungen. Hier wird die Wohnungsnot schamlos ausgenutzt, die Mietpreisbremse systematisch umgangen und der Markt weiter angeheizt. Städte wie München stehen daneben und können kaum eingreifen, weil uns die rechtlichen Werkzeuge fehlen. Dass diese Schlupflöcher geschlossen werden sollen, ist überfällig – aber noch immer nicht beschlossen. Ich sage allen Menschen, die mir auf Demos oder auf der Straße sagen ‚Ihr tut doch nichts‘: Das Gegenteil ist richtig! Ich habe mich bei wechselnden Bundesministern immer wieder für Verbesserungen im Mietrecht und beim Vorkaufsrecht eingesetzt. Was bisher fehlte, ist der politische Wille dort, wo die entscheidenden Hebel liegen. Wer ständig von gleichen Lebensverhältnissen redet, muss endlich anerkennen, dass es in Ballungsräumen andere Regeln braucht.

Wir reden seit Jahrzehnten über Bodenrecht – schon Hans-Jochen Vogel hat das klar benannt. Wir reden über das Abschöpfen leistungsloser Gewinne – das steht sogar in der Bayerischen Verfassung. Aber niemand hatte bisher den Mut, daraus ernsthafte Politik zu machen.

Wohnen ist kein Luxus und keine Ware wie jede andere. Wohnen ist ein Grundrecht. Deshalb: Mir glangts a – mit dem politischen Wegducken. Die Städte gehen an ihre Grenzen. Jetzt erwarte ich, dass Bund und Freistaat endlich liefern: mit wirksamen Mietdeckeln, geschlossenen Schlupflöchern und den finanziellen Mitteln, die wir brauchen. Alles andere verstehen die Menschen zu Recht als Ignoranz gegenüber ihrer Lebensrealität. In einem Schreiben an Bundeskanzler Friedrich Merz habe ich die Bundesregierung heute erneut aufgefordert, endlich zu handeln. In einem 10-Punkte-Plan habe ich die wichtigsten Forderungen benannt, wie beispielsweise:

– eine grundlegende Reform des Mietspiegels – alle Mieten müssen einbezogen werden
– Kappungsgrenze per Gesetz bei 10 Prozent in drei Jahren einheitlich festzulegen
– Indexmieten müssen grundsätzlich ausgeschlossen werden. Ich würde mich freuen, wenn der Bundeskanzler den Brief zum Anlass nehmen würde und auch sagt: Mir glangt’s a! Oder auch: Mir reicht‘s!“

Das Schreiben an Bundeskanzler Merz hat folgenden Wortlaut:
„Als Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München wende ich mich heute mit einem dringenden Appell an Sie.

Die Situation auf den Wohnungsmärkten in den deutschen Ballungsräumen spitzt sich seit Jahren weiter zu. Diese Entwicklung gefährdet das soziale Gefüge in unseren Städten. Wohnen wird zum Luxusgut – mit gravierenden Folgen für den sozialen Zusammenhalt. In München haben wir mittlerweile einen Punkt erreicht, an dem selbst Menschen mit mittleren Einkommen kaum noch eine bezahlbare Wohnung finden. Langjährige Mieterinnen und Mieter leben in ständiger Sorge vor Verdrängung.
Besonders betroffen sind jene, die Tag für Tag den Betrieb unseres Gemeinwesens am Laufen halten: Beschäftigte im öffentlichen Nahverkehr, in der Pflege, bei Polizei und Feuerwehr sowie viele andere Berufsgruppen. Sie alle müssen sich das Leben in der Stadt auch leisten können. Die Kommunen unternehmen große Anstrengungen, um dieser Entwicklung entgegenzuwirken. München hat beispielsweise das größte kommunale Wohnungsbauprogramm der Republik, insgesamt 36 Erhaltungssatzungsgebiete mit über 200.000 Wohnungen, einen seit 2019 geltenden Mietenstopp für die über 70.000 städtischen Wohnungen und wir nutzen das Zweckentfremdungsrecht konsequent, um gegen Leerstand vorzugehen.

Doch das reicht leider bei weitem nicht. Ohne einen klaren und konsequenten bundesgesetzlichen Rahmen kämpfen wir auf verlorenem Posten. In den vergangenen zwölf Jahren meiner Amtszeit habe ich mich wiederholt an die Verantwortlichen auf Bundesebene gewandt. Die Kernbotschaft war stets dieselbe: Mit kommunalen Mitteln allein lässt sich die Mietpreisspirale nicht stoppen. Das Mietrecht ist in erster Linie Bundesrecht – und genau dort liegt der entscheidende Hebel!
Vor diesem Hintergrund ist eine grundlegende Reform der gesetzlichen Regelungen auf Bundesebene dringend erforderlich, flankiert durch entsprechende Nachschärfung auf Landesebene.

Ich erkenne durchaus an, dass aktuelle Gesetzesinitiativen Schritte in die richtige Richtung darstellen. Doch wir sind noch weit von einem ausreichenden Schutz entfernt. Es braucht einen großen, mutigen Wurf. In der beigefügten Anlage finden Sie die aus Sicht der Kommunen drängendsten Maßnahmen, die schnell und wirksam Entlastung schaffen könnten. Allen voran genannt sei hier die Absenkung der Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal zehn Prozent, ein generelles Verbot von Indexmietverträgen in Ballungsräumen sowie die Möglichkeit, sämtliche Bestandsmieten in den Mietspiegel einzubeziehen.

Sehr geehrter Herr Bundeskanzler, wir dürfen keine Zeit mehr verlieren. Ein Zuwarten auf Empfehlungen von Expertenkommissionen können sich weder die Mieterinnen und Mieter noch die von der Mietpreisdynamik betroffenen Städte und Gemeinden leisten. Die Menschen in München und in vielen anderen Ballungsräumen unseres Landes erwarten von der Bundesregierung schnelle und mutige Schritte zur Sicherung des Grundrechts auf Wohnen.“

Forderungen der Landeshauptstadt München an den Bundesgesetzgeber für mehr Mieterschutz
 

1. Absenkung der Kappungsgrenze auf 10 Prozent
In angespannten Wohnungsmärkten ist die aktuelle Kappungsgrenze von 15 Prozent noch immer zu hoch. Dadurch ist ein Automatismus vorgegeben, der die Mieten immer weiter steigen lässt. Das führt zur Verdrängung von Menschen, die sich diese Mieten nicht mehr leisten können. Wer Immobilien in attraktiven Großstädten besitzt, profitiert von enormen Wert-
steigerungen, die maßgeblich durch öffentliche Investitionen in Infrastruktur, ÖPNV und Kultur finanziert werden. Es ist nur gerecht, wenn dieser Wertzuwachs nicht einseitig zu Lasten der Mieterschaft geht.
-> Wir fordern eine Absenkung auf maximal 10 Prozent innerhalb von drei Jahren!

2. Stopp der Preisspirale bei Indexmieten
Indexmieten haben sich von einem Nischenmodell zur Inflationsfalle entwickelt. Gilt die Mietpreisbremse hier zumindest bei Vertragsabschluss, kann bereits nach einem Jahr mittels Indexmietvereinbarung die von der Mietpreisbremse festgelegte Grenze – 10 % über der ortsüblichen Miete – erheblich überschritten werden. Das Einfließen sehr hoher Indexmieten in den Mietspiegel verstärkt die Mietpreisdynamik. 
-> Wir fordern ein generelles Verbot von Indexmietverträgen in Ballungsräumen, mindestens aber eine Begrenzung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete während der gesamten Laufzeit!

3. Reform des Mietspiegels: Transparenz statt Erhöhungsautomatik
Der Mietspiegel darf kein reiner „Erhöhungsspiegel“ sein. Die derzeitigen rechtlichen Rahmenbedingungen sind unzureichend und verwehren den Kommunen damit die Chance auf ein wirkungsvolles Instrument in der kommunalen Mietenpolitik.
-> Wir fordern die Einbeziehung aller Bestandsmieten, auch der geförderten Wohnungen!
Um die reale Mietsituation abzubilden, müssen künftig sämtliche Bestandsmieten einfließen, nicht nur die neuen oder geänderten der letzten sechs Jahre. 
-> Wir fordern den Ausschluss unzulässig überhöhter Mieten!
Mieten, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, dürfen den Mietspiegel nicht länger künstlich aufblähen.

4. Nachschärfen der Mietpreisbremse und Lückenschluss
Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 31.12.2029 war notwendig. Damit ist es aber noch lange nicht getan. Die aktuelle Regelung enthält zu viele Schlupflöcher, die eine wirksame Regulierung verhindern.
-> Wir fordern eine Überarbeitung der Neubau-Regelung!
Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Das gilt nicht nur für die erste, sondern auch für alle späteren Vermietungen. Eine Ausnahme für „Neubau“ soll gelten dürfen, aber dann bitte für echten Neubau. Die Ausnahme für Neubauten darf nicht zum dauerhaften Freibrief für Höchstmieten werden.
-> Wir fordern eine Streichung der Ausnahmeregelung für Kurzzeitvermietungen!
Die Umgehung der Mietpreisbremse durch Kurzzeitvermietung aufgrund der Ausnahme für den „vorübergehenden Gebrauch“ muss gestoppt werden. Die Ausnahmeregelungen sind ersatzlos zu streichen. Es ergibt keinen Sinn, ein wirkungsvolles Instrument des Mieterschutzes auszuhebeln, nur weil die Wohnung befristet vermietet wird.

5. Regulierung für möblierte Wohnungen
Mieterinnen und Mieter müssen erkennen können, wieviel sie für die Wohnungseinrichtung bezahlen und ob die geforderte Miete sich noch im zulässigen Rahmen bewegt. Sonst läuft die Mietpreisbremse bei möbliertem Wohnraum ins Leere. 
-> Wir fordern eine gesetzliche Regulierung für möblierte Wohnungen!
Wir brauchen dringend eine Pflicht zur Ausweisung des Möblierungszuschlags im Mietvertrag. Weiter muss auch der Umfang des Zuschlags gesetzlich verbindlich geregelt werden. 

6. Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhungen
Die Einführung einer Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen seit dem 1.1.2019 hat dazu beigetragen, dass die schlimmsten Formen von Entmietungen durch umfangreiche Modernisierungen unterbunden werden konnten. Es ist jedoch nicht einzusehen, dass Mieterhöhungen aufgrund der Modernisierungsumlage ohne zeitliche Grenze auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden dürfen. 
-> Wir fordern eine zeitliche Begrenzung der Modernisierungsumlage!
Haben sich die aufgewendeten Kosten für die Modernisierungsmaßnahme durch die von den Mieterinnen und Mietern bezahlte Umlage nach einer bestimmten Zeit für die Eigentümer amortisiert, muss die Umlage wieder entfallen.

7. Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts
Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 2021 fehlt den Kommunen eines der wichtigsten Werkzeuge zum Erhalt der sozialen Durchmischung. Die Ausübung von Vorkaufsrechten ist aktuell nur für sogenannte „Schrottimmobilien“ in Erhaltungssatzungsgebieten möglich. Damit hat die Erhaltungssatzung ihr wichtigstes Instrument verloren.
-> Wir fordern die Wiederherstellung des Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten in vollem Umfang, inklusive des Rechts, Abwendungserklärungen zu verlangen!
-> Wir fordern darüber hinaus die rechtliche Möglichkeit, das Vorkaufsrecht auf das gesamte Stadtgebiet auszuweiten!

8. Erleichterung beim Erlass von Erhaltungssatzungen
Die bürokratischen Hürden für den Erlass von Erhaltungssatzungen sind aktuell zu hoch. Wir brauchen einfachere Verfahren, um Quartiere präventiv vor Luxussanierungen und Verdrängung zu schützen.
-> Wir fordern die Senkung rechtlicher Hürden zur Schaffung von Erhaltungssatzungsgebieten!
-> Wir fordern die rechtssichere Stärkung und Ergänzung hin zu einem Milieuschutz, der unabhängig von städtebaulichen Kriterien ist!

9. Stärkung des Mieterschutzes: Reform des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG)
Die rechtliche Anforderung für Mieterinnen und Mieter, einen Nachweis einer „Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ zu erbringen, ist sehr hoch, schreckt ab und macht § 5 WiStG zu einem stumpfen Schwert, wo ein Abwehrrecht geboten wäre.
Das subjektive Tatbestandsmerkmal „Ausnutzung des geringen Angebots“ ist zu streichen.
-> Wir fordern eine Reform von § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) zum Schutz der Mieterinnen und Mieter! 

10. Steuerliche Belohnung für faire Mieten und Gemeinwohlorientierung
Wir fordern die Einführung gezielter steuerlicher Anreize für private Vermieterinnen und Vermieter, die sich ihrer sozialen Verantwortung bewusst sind. Wer auf maximale Rendite verzichtet und so den sozialen Frieden in unseren Städten sichert, darf vom Staat nicht länger steuerlich gleichgestellt werden mit denjenigen, die die Preisspirale antreiben.
-> Steuerfreiheit für Gemeinwohl-Mieten: Angelehnt an das Konzept der Gemeinwohlorientierung müssen Mieteinnahmen dann komplett steuerfrei gestellt werden, wenn die verlangte Miete dauerhaft mindestens 15 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Nur durch ein solches Belohnungssystem schaffen wir einen echten ökonomischen Anreiz für den Erhalt bezahlbaren Wohnraums im privaten Bestand.